村屋樓花|購買村花注意事項

香港樓價居高不下,不是人人負擔得起。為了擁有一個居所,很多人開始物色丁屋樓花,丁屋樓花就是村屋樓花。由於村屋大多數樓齡都很高,因此買家一般上都會選擇比較新的單位,也就是村屋樓花了。

不過,丁屋買賣的流程複雜,並且涉及很多麻煩的事情,例如:僭建、丁權、路權、補地價之類的事務。一般買家沒有經驗,又怎麼懂得如何處理?這裡我們整合了所有購買村花注意事項,準買家們可以做個參考,以免被欺騙。

什麼是村花?

村花就是村屋樓花的簡稱,指的是一些還沒有完成興建的村屋,所以會以預售樓花的形式進行出售。當發展商集合丁權之後,就會開始建築這些村屋。

丁權如何獲取?其實,丁權就是香港新界原居民的男性後人才能享有的。只有擁有丁權,才能夠獲准一次免補地價,以在該村里面興建自用的房子。也因為這樣,普遍上大家都會稱這一類房子為丁屋樓花。

政府在1970年代時發展新界,實施了一項【小型屋宇政策】。這項計劃是規定當地滿18歲的男性,在一生人中可以申請一次,在認可的範圍內興建房屋。

由於丁屋是由地政總署所負責監管,所以在發展方面有一定的限制,就如以下這幾點:

  • 房子最高只有三層樓
  • 整座屋子高度不可以超過 27尺
  • 每一層樓的面積不可以超過 700平方尺

買村花的流程

很多買家在進行村花交易之前會一頭霧水,不知道從何開始。無需擔心,以下是整個買村花的過程。

  1. 買家必須先支付訂金給發展商,以及簽署一份「意向書」(並不是正式買賣合約)
  2. 等待村屋興建完畢,就可以申請滿意紙 (時間長短不一)
  3. 去申請丁屋補地價,這樣才能進行物業轉讓
  4. 補地價之後,買家可以開始申請按揭

買村屋樓花需要注意什麼

進行買賣村花,一般上都必須先繳付訂金,並且跟發展商簽署一份「意向書」。等到村花建好之後,再去申請滿意紙,然後為丁屋 補地價,就可以開始做按揭。過程相當繁雜,也很容易被伏,所以一定要小心。

意向書

與發展商簽署意向書,並不代表是正式買賣合約。這是因為在還沒有為丁屋補地價之前,該發展商或者原住民是不可以將物業出售。所以若在這段期間,發展商或原住民有什麼變卦,例如不想繼續買賣、要賣給其他人、賣家去世等,買家是不會受到任何保障的。這種情況下,也只能通過民事訴訟來向該原住民或發展商追討訂金。

真實價格不相符

當發展商開出一個非常吸引的價格時,千萬不要太過驚訝,因為這也許是因為還沒有包括補地價的費用。很多時候,當獲取滿意紙之後,買家需要補地價才可以去做按揭時,才發現原來自己的費用已經超出預算,兩頭不到岸。

按揭問題

一般上村花按揭都是以還未補地價之前來計算,打個比喻:如果在兩年前買家以500萬買入村花,現今滿意紙已經獲取之後,銀行的估價市值來到 600萬。但是按揭還是會以當年的500萬買入價格來計算,以8成的按揭來算,頂多只能借400萬。

買家需要自己拿出積蓄現金出來支付一筆龐大的補地價費用,所以在購買村花之前,必須要先衡量這一點,以免超出預算,反而還要倒貼。所以,買家必須做好準備,需要有更高的現金支付首期。

地點

大部分村屋會集中在偏遠地區,也就是新界區,因此必須留意交通方面的問題。如果非常依賴公共交通,那麼也許不是每一個村屋地點都適合自己。

等待5年不需補地價嗎

如果買家想要避開丁屋補地價,所以願意等待5年,待原住民住滿5年之後就免除補地價了。但是要知道,在這段期間,該原住民仍然持有業權,他可以自由進行買賣。不要傻傻的以為和發展商簽了意向書就算有保障,這並非正式買賣合約,買家是不會受到這方面的保障的。

如果原住民在這期間離世、或者將物業轉賣給其他人,那麼買家就失去了一個好盤。此外,發展商不會願意等,他們都希望快點完成交易,不會讓買家等待這麼久,在獲取滿意紙之後就必須盡快去完成。

亦有發展商為了省去補地價的費用,教唆買家與原住民簽文件時,在土地註冊保留男丁的名字,但是由買家居住。待5年補地價的期限結束後才轉讓。但是這樣做對買家實在沒有保障,相等於冒險居住。

村屋樓花交易沒有保障

連律師也強調購買村花是沒有保障的,有些丁屋還未補地價,不能公開發售,這些都是違規的。然而有許多發展商通過代理尋找買家,或在廣告牌中不展示樓盤的名稱。

由於樓價不斷攀升,造成很多人轉向村屋樓花。即使很多都是仍然處於一片欄地,但是卻非常搶手。因為政府當局很少出手檢控跟進,所以市面上的村花買賣十分暢行。

為何還要購買村花

既然那麼多風險,為何還有那麼多人願意去冒險購買村花呢?因為村屋的價格遠比市區樓宇低。而且,由於村屋地點偏遠,空氣更好、地又夠大,實用性非常高。就算家裡有養寵物亦可以居住,這些好處絕對在市區找不到。

總結

丁屋樓花雖然存在一些風險,如果沒有小心留意,的確很容易中伏,血本無歸。但是由於它同時卻擁有很多好處,讓許多人願意去冒險購買。

為了避免金錢上的紛爭,買家在購買之前必須確保該發展商是值得信賴的。此外,一定要有充裕的現金,當需要多餘的錢來繳付補地價或按揭不足夠時,可以拿來支付。這樣,就可以避免因為沒有現金而面臨被取消的問題了。

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